Wer seine Wohnung verkaufen in Frankfurt möchte, beschäftigt sich häufig zuerst mit der Frage nach dem möglichen Verkaufspreis. Mindestens genauso wichtig ist jedoch die Kostenseite. Denn beim Immobilienverkauf fallen verschiedene Ausgaben an – von Gebühren über Steuern bis hin zu Maklerkosten. Wer diese Posten im Blick behält, kann besser kalkulieren und böse Überraschungen vermeiden.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Kosten beim Wohnungsverkauf in Frankfurt auf Sie zukommen, wie hoch sie typischerweise ausfallen und welche Einsparmöglichkeiten bestehen.
1. Notarkosten und Grundbuchgebühren beim Wohnung verkaufen Frankfurt
In Deutschland ist jeder Immobilienverkauf notariell zu beurkunden. Der Notar erstellt den Kaufvertrag, überwacht die Abwicklung und kümmert sich um die Eintragung im Grundbuch.
Die Kosten liegen in der Regel bei 1,0–1,5 % des Kaufpreises. Sie setzen sich zusammen aus:
- Notargebühren für die Beurkundung
- Grundbuchkosten für Eigentumsumschreibung und ggf. Löschung von Grundschulden
In Frankfurt mit seinem hohen Preisniveau können die Notarkosten schnell mehrere Tausend Euro betragen. Beispiel: Bei einem Verkaufspreis von 600.000 € liegen die Ausgaben bei etwa 6.000–9.000 €.
2. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit
Viele Eigentümer haben beim Verkauf ihrer Wohnung noch ein laufendes Immobiliendarlehen. Wird dieses vorzeitig zurückgezahlt, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen.
Diese Kosten sind sehr unterschiedlich, hängen aber von Restschuld, Zinsbindung und Restlaufzeit ab. Schnell können hier zehn- bis zwanzigtausend Euro fällig werden.
Tipp: Prüfen Sie, ob ein Sonderkündigungsrecht nach §489 BGB greift (z. B. zehn Jahre nach Vollauszahlung). In diesem Fall können Sie das Darlehen ohne Zusatzkosten ablösen.
3. Spekulationssteuer – wann sie anfällt
Die Spekulationssteuer ist für viele Verkäufer ein wichtiges Thema. Sie fällt an, wenn Sie Ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach Kauf wieder veräußern und nicht selbst bewohnt haben.
- Eigennutzung: Haben Sie die Wohnung selbst genutzt, sind Sie von der Steuer befreit, wenn Sie sie im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden Vorjahren bewohnt haben.
- Kapitalanlage: Bei reinen Mietobjekten ohne Eigennutzung kann die Steuerpflicht greifen. Die Höhe richtet sich nach Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz.
Gerade in Frankfurt, wo viele Wohnungen als Kapitalanlage gehalten werden, sollten Eigentümer die steuerliche Seite frühzeitig prüfen. Ein Steuerberater ist hier der richtige Ansprechpartner.
4. Maklerprovision bei Wohnung verkaufen in Frankfurt
Ein weiterer zentraler Kostenpunkt ist die Maklerprovision. Seit Ende 2020 gilt die gesetzliche Neuregelung: Bei Einfamilienhäusern und Wohnungen teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision in der Regel je zur Hälfte.
In Hessen beträgt die übliche Gesamtprovision meist 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. – also 7,14 %. Das bedeutet: Verkäufer zahlen üblicherweise 3,57 %.
Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € macht das 17.850 € für beide Parteien, je nach Vereinbarung etwa 8.925 € für den Verkäufer.
Viele Eigentümer scheuen diese Kosten, sollten jedoch bedenken: Ein erfahrener Makler kann den Verkaufspreis oft so optimieren, dass sich die Provision mehr als amortisiert.
Ein Beispiel aus der Praxis ist Dornbusch Immobilien, ein lokaler Makler im Frankfurter Osten. Solche Anbieter kennen den Markt sehr genau, erzielen meist bessere Verkaufspreise und übernehmen den kompletten Ablauf – von der Wertermittlung bis zur Übergabe.
5. Renovierung und Home Staging beim Wohnungsverkauf in Frankfurt
Nicht zu unterschätzen sind die Kosten für die Vorbereitung der Wohnung. Kleine Investitionen in Renovierung oder Home Staging können den Verkaufspreis deutlich steigern.
Typische Ausgaben sind:
- Malerarbeiten (ca. 2.000–4.000 €)
- Bodenbeläge erneuern (je nach Material 30–80 €/m²)
- Möblierung für Home Staging (ab ca. 1.500 €)
Gerade in einer wettbewerbsstarken Stadt wie Frankfurt, wo viele Wohnungen gleichzeitig auf dem Markt sind, kann ein professionell präsentierter Eindruck den Ausschlag geben.
6. Energieausweis und Unterlagen
Vor dem Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht. Die Kosten dafür liegen je nach Art des Ausweises und Anbieter zwischen 80 und 250 €.
Zudem können Gebühren für die Beschaffung weiterer Unterlagen anfallen, etwa Grundbuchauszüge, Baupläne oder Teilungserklärungen.
7. Umzug und Nebenkosten
Oft vergessen, aber praktisch relevant: Der eigene Umzug verursacht ebenfalls Kosten. Hinzu kommen mögliche Zwischenlagerungen, Renovierung der neuen Wohnung oder Doppelmieten, falls der Verkauf und der Einzug zeitlich auseinanderfallen.
8. Kostenübersicht in Zahlen
Zur Orientierung hier ein Beispiel für eine 500.000 € teure Wohnung in Frankfurt:
- Notar & Grundbuch: ca. 5.000–7.500 €
- Maklerprovision (hälftig): ca. 8.925 €
- Energieausweis & Unterlagen: 150–300 €
- Renovierung/Home Staging: 2.000–5.000 €
- Umzugskosten: 1.000–3.000 €
Gesamtkosten: rund 17.000–25.000 €, ohne eventuelle Vorfälligkeitsentschädigung oder Steuern.
Fazit: Kosten einplanen und frühzeitig kalkulieren
Wer seine Wohnung verkaufen in Frankfurt möchte, sollte die anfallenden Kosten von Anfang an berücksichtigen. Sie machen schnell einen fünfstelligen Betrag aus, beeinflussen die Rendite und entscheiden über die finanzielle Planung.
Mit sorgfältiger Vorbereitung, realistischer Kalkulation und gegebenenfalls professioneller Unterstützung durch einen erfahrenen Makler können Eigentümer jedoch sicherstellen, dass der Verkauf reibungslos verläuft und am Ende ein attraktiver Gewinn bleibt.
Gerade lokale Experten wie Dornbusch Immobilien kennen die Besonderheiten des Frankfurter Marktes und helfen dabei, den besten Preis zu erzielen – trotz aller Kosten, die mit dem Verkauf verbunden sind.